2021年の確定申告は不動産買換えをしたときも必要です

2021.01.15

2021年の確定申告は、2020年に不動産売買をして利益を上げた方だけでなく、不動産買換えをした方も行わなければいけない場合があります。
なぜなら、ある特例の対象となるためには、まず確定申告をしなければいけないからです。

ここからは、その特例に関することを中心に解説したいと思います。

なぜ買換え時も確定申告が必要？

2021年の確定申告を、2020年に不動産買換えをした方が行うべき理由は、そうすることで“買換え特例”が利用できるからです。

これは、特定の居住用不動産を売却し、代わりに新居を購入したときに、一定の要件のもと、売却益に対する課税を将来に繰り延べることができるという制度です。

例えば、1,000万円で購入した居住用不動産を5,000万円で売却し、7,000万円の居住用不動産に買い換えたという場合は、通常4,000万円の売却益に対して課税されますが、買換え特例の対象となることができれば、これが将来に繰り延べられます。
具体的には、新たに購入した新居を将来売却するときまで課税されません。

特例の対象となるためには？

2021年に確定申告し、不動産買換えの特例の対象となるためには、主に以下の要件をクリアしなければいけません。

・自身の住む住宅や敷地、借地権を売却すること
・住宅等を売却した年、その前年、前々年に居住用不動産の3,000万円控除などを利用していないこと
・売却価格が1億円以下であること
・売却した住宅等の居住期間、所有期間が10年以上であること
・住宅等を売却した年の前年から翌年までの3年の間に買換えをすることなど

この他でいうと、買い換える住宅等の床面積、耐震基準などに関する要件があります。

どんな書類が必要？

2021年に確定申告し、不動産買換えの特例を受けるためには、以下の書類を用意する必要があります。

・確定申告書B様式
・分離課税用の確定申告書
・譲渡所得の内訳書

また、買換え特例を受けるための手続きには、これプラス以下のいずれかの書類が必要になります。

・買換え（代替）資産の明細書
・先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書
・代替資産の取得期限延長承認証明書

買換えの特例の注意点は？

2021年に確定申告し、不動産買換えの特例を受ける場合は、いくつか注意すべき点があります。

まず、必ず知っておくべきことは、繰り延べられていた税金の負担についてです。

買換え特例適用後に単純に売却すると、繰り延べられていた税金が一斉にかかることになるため、選択する際は長期的に検討して判断しなければいけません。
また、買換え特例を受けるために確定申告を行ったにも関わらず、取得期限内に新居を取得できなかった場合、災害等の事情がない限り、他の特例（3,000万円控除、軽減税率の特例）は受けられなくなります。

つまり、実際は取得していなくても、取得したという扱いになってしまうということです。

ちなみに、買換え特例の要件の1つである“居住期間10年以上”は、必ずしも継続する必要はありません。
そのため、例えば転勤などの理由により、適用対象の住居に住んでいない期間が発生したとしても、合計の居住期間が10年を上回れば、要件をクリアすることができます。

ただし、住民登録のみを適用しようとしている住宅に移し、実際は転勤先近くの住居に住み続けていたというような場合は、買換え特例を受けるために事実を偽装したとして税務上の問題が発生するため、このようなことはないようにしてください。