不動産における“告知事項”とはどんなものなのか？
不動産の中には、通常の物件にはない特徴を持った物件があります。
また、その代表的なものに “告知事項あり” の物件が挙げられます。
物件情報を閲覧していると、このような記載がある物件を目にする機会もありますが、不動産における告知事項とは一体どんなものなのでしょうか？
詳しく解説します。
不動産の告知事項とは？
不動産の告知事項とは、その名の通り物件の購入希望者に対し告知しなければいけない事項のことをいいます。
具体的には、購入希望者の意思決定を左右するような、重大な“瑕疵（欠陥）”を指しています。
つまり、告知事項ありと記載されている物件には何かしらの瑕疵が存在するということです。
また、告知事項があるにも関わらず、それを売主が告知せずに売却すると、買主から契約をキャンセルされたり、損害賠償を請求されたりする可能性があります。
告知事項の種類は4つ
不動産の告知事項とは、当該物件の瑕疵を指しているという話をしましたが、これは主に4つの種類に分類されます。 具体的には以下の通りです。
物理的瑕疵 ・心理的瑕疵 ・環境的瑕疵 ・法的瑕疵
それぞれ順番に見ていきましょう。
■物理的瑕疵
これは、建物あるいは土地自体の瑕疵を指しています。
具体的には以下のような瑕疵です。
・雨漏り・床下浸水 ・シロアリ被害 ・耐震基準未満
・ひび割れ ・アスベスト ・地盤沈下 ・土壌汚染 など
■心理的瑕疵
これは、購入希望者が当該物件を購入するにあたって、心理的な障害となる瑕疵を指しています。
以下のような瑕疵が該当します。
・過去に自殺があった
・過去に殺人件があった
・過去に孤独死があった
・過去に火災が発生した など
■環境的瑕疵
これは、当該物件の周辺環境に存在する瑕疵のことをいいます。
以下のような周辺環境の場合、売主は環境的瑕疵があることを告知しなければいけません。
・騒音の大きい施設（工場など）が近くにある
・ニオイの出る施設（ゴミ処理施設、下水処理場など）が近くにある
・不安感、不快感を与える施設（火葬場、刑務所、軍事施設など）が近くにある
■法的瑕疵
これは、法律により土地や建物の利用に制限がかかっていることを指しています。
例えば、以下のような特徴がある場合、売主は告知事項として購入希望者に伝えなければいけません。
・建築基準法に違反している
・利用制限のある地域（市街化調整区域など）
・再建築不可物件 など
心理的瑕疵の告知期間について
不動産の告知事項とは、売主から購入希望者に伝えなければいけない4種類の瑕疵という風に解説しました。
これらの中でも、心理的瑕疵は少し特殊だと言えます。 なぜなら、心理的瑕疵のみ、時間の経過によって物件にも周辺環境にも、物理的な問題はなくなるからです。
また、自殺や殺人などが発生した事実は、発生からどれくらいまでの間告知すれば良いのか判断が難しいです。
例えば、自殺の発生から1年しか経ってない物件と30年以上経っている物件では、購入希望者に与えるイメージに大きな違いがあります。 ただ、基本的には心理的瑕疵に時効はありません。
つまり、過去に自殺等が発生した不動産を売却する際、売主はそれが何年前に起こったことであっても、必ず告知事項として購入希望者に伝えるべきだということです。
「何十年も前だから、告知しなくても良いか」といい加減な判断をしてはいけません。
まとめ
ここまで、不動産における告知事項とはどんなものなのかについて解説しましたが、いかがだったでしょうか？
不動産の告知事項は、売主にとっても買主にとっても、不動産売買の成立を左右する重要な情報です。
よって、売主はたとえ売却が不利になっても伝えなければいけませんし、買主には告知してもらう権利があります。
間違っても告知の有無が原因で双方が揉めるようなことがあってはいけません。
